Praha je podle JLL vedle Amsterdamu či Stuttgartu městem, kde v příštích dvou letech nejvíce porostou kancelářské nájmy

• Nový průzkum JLL identifikoval 10 trhů s nejvyšším sklonem k růstu nájemného v důsledku nedostatku nabídky v letech 2018-2019
• Praha se umístila na pátém místě v žebříčku 35 evropských měst
• Supply Sensitivity Index zkoumá vztah mezi nabídkou, neobsazeností a růstem čistého efektivního nájemného

Praha patří mezi 5 evropských metropolí, u kterých je nejvyšší pravděpodobnost růstu ceny kancelářských nájmů v příštích dvou letech. Vyplývá to z průzkumu společnosti JLL, který se zabýval budoucím růstem efektivního nájemného pro roky 2018 a 2019 v 35 evropských městech. Českou metropoli v žebříčku Office Supply Sensitivity Index (přeloženo jako Index citlivosti kancelářské nabídky) předčila pouze čtyři evropská města – první Amsterdam, druhý Stuttgart, třetí švédský Stockholm a čtvrtý Mnichov. Hlavním hnacím motorem nadprůměrného růstu nájemného v evropských centrech, na který se index zaměřil, je nedostatek nabídky kanceláří a s tím spojená nízká neobsazenost.

V rámci výzkumu bylo identifikováno 10 měst, na která by se měli zaměřit investoři, protože vzhledem k růstu efektivního nájemného bude růst také výnos z pronájmů kanceláří. Desítka dílčích trhů zahrnuje také Barcelonu, Edinburgh, Dublin, Utrecht a Varšavu. Těsně za první desítkou se umístily regionální britské dílčí trhy v Manchesteru, Leedsu a Birminghamu, které taktéž vykazují značný potenciál nárůstu nájemného v důsledku nedostatku nové nabídky. Analýza vznikla na základě sedmi různých ukazatelů získaných z dat za posledních 20 let. Právě zaměření na efektivní nájemné tak doplňuje tradiční makroekonomické analýzy.

„Růst nájemného zaznamenáváme u kanceláří na pražském trhu již delší dobu. Tento trend se v posledních letech projevoval hlavně u efektivního nájemného, kdy pronajímatelé postupně snižují objem pobídek, které svým nájemcům spolu s nájemní smlouvou poskytují. Oproti období po krizi v roce 2008 jsme dnes na polovičních až třetinových hodnotách kontribucí,“ přiblížil situaci na trhu Štěpán Šatoplet, vedoucí oddělení zastupování nájemců.

„Změnu efektivního nájemného lze snadno demonstrovat na následujícím příkladu: Dva až tři roky zpět kontribuce dosahovaly přibližně 7 měsíců nájemních prázdnin a fit-out příspěvek až 150 EUR / m2. Za předpokladu nominálního nájemného na úrovni 21 EUR / m2 / měsíc a při pětileté nájemní smlouvě by skutečné nájemné činilo 16,05 EUR / m2 měsíčně. V dnešní době snížením kontribucí na 5 měsíců nájemních prázdnin a fit-out příspěvku 100 EUR / m2 při stejném nominálním nájemném a délce nájmu by efektivní nájem činil 17,58 EUR za m2 měsíčně,“ uvedl Ján Zibura, vedoucí oddělení oceňování nemovitostí v JLL.

Je tedy vidět, že obsazenost a nabídka kancelářských prostor výrazně ovlivňuje nejen výši efektivního nájemného, ale i výši nominálního nájemného, a podobný vývoj lze dle výzkumu JLL v Praze a dalších evropských městech očekávat i v letech 2018 a 2019.

„V současné době, kdy jsou výnosy na vrcholu, se investoři nemohou spoléhat na zhodnocení nemovitostí na základě komprese výnosů. Je mnohem pravděpodobnější, že nemovitosti se zhodnotí díky zvýšenému cash flow pocházejícího z růstu výše nominálního a efektivního nájemného,“ dodal Zibura.

Co je efektivní nájemné?

Efektivní nájemné odráží aktuální situaci na trhu s kancelářskými nemovitostmi a představuje skutečnou výši, kterou pronajímatel za své prostory získá. Z důvodu zvýšení atraktivity svých prostor pro potenciální nájemce přidává majitel k nabídce určitou formu bonusu, tzv. kontribuce, která usnadní uchazečům rozhodování při výběru prostor pro jejich nové kanceláře.

Co může být kontribucí?

• Nájemní prázdniny
• Příspěvek na fit-out kanceláří
• Garáže – zdarma nebo výhodněji
• Sklady – zdarma nebo výhodněji
• Jiné pobídky

Zdroj/foto: JONES LANG LASALLE, s.r.o./(www.pexels.com)