Podle JLL investice do komerčních realit dosáhly v rámci střední a východní Evropy v minulém roce celkem rekordních 13,23 miliard eur

Objem investic do komerčních realit ve střední a východní Evropě se v minulém roce dle statistik JLL zvýšil oproti roku 2017 o 11 % (z 11,92 na 13,23 miliard eur). Třetí rok po sobě jde o rekordní hodnotu objemu transakcí. Chuť investovat do aktiv v rámci celého regionu tak nadále přetrvává.  

Historicky nejvyšší míry objemu transakcí dosáhlo v minulém roce Polsko, které tak pokořilo dosavadní rekordní objem z roku 2006. Podílelo se na tom i přesunutí některých významných obchodů z konce roku 2017 na začátek roku 2018. Podíl Polska na regionálním trhu představoval 54 %, tedy více, než je souhrnný podíl ostatních zemí v regionu. Následoval český trh (19 %), maďarský trh (14 %), rumunský trh (7 %) a nakonec Slovensko s podílem 6 %.

„Již třetí rok po sobě objem investic v regionu střední a východní Evropy vzrostl. Rekordní výsledky přineslo především Polsko, kde objem transakcí dosáhl 7,2 miliardy. V roce 2019 očekáváme na trzích střední a východní Evropy pokračující, silný zájem o produkt. Trh ale patrně nedosáhne takových výsledků jako v minulém roce. Jedním z nejzajímavějších aspektů je růst domácího kapitálu v České republice a v Maďarsku, kde 50 % a 60 % objemů pochází z lokálních zdrojů. Očekáváme, že tento trend bude pokračovat i v tomto roce. Aktuální prognóza JLL předpokládá, že celkový objem investic v regionu CEE bude za rok 2019 činit zhruba 11 miliard eur,“ uvedl Mike Atwell, vedoucí kapitálových trhů JLL pro Českou republiku a region CEE.

Výzvy roku 2019

V nadcházejícím roce očekáváme, že zájem o investice do nemovitostí bude na českém trhu i v dalších zemích regionu střední a východní Evropy nadále velmi silný, pravděpodobně ale nedosáhne takového objemu, jako tomu bylo v roce 2018. Odhadujeme, že v rámci střední a východní Evropy bude celkový objem investic představovat přibližně 11 miliard eur. Kromě toho předpokládáme, že se v některých zemích bude zvyšovat podíl lokálních investorů vůči zájemcům ze zahraničí.

Česká republika – sázka na jistotu

Česká republika zažila v roce 2018 z hlediska investičního trhu další úspěšný rok a i díky tomu je považována za nejstabilnější zemi v regionu s nejnižší mírou investičního rizika. Minulý rok přinesl velmi pozitivní makroekonomické výsledky, přičemž Česká Republika nadále přitahuje jak zahraniční, tak i domácí kapitál. Objem investic zůstal velmi silný a dosáhl celkového objemu 2,51 miliardy eur, přičemž trh byl silnější v druhé polovině roku. Oproti ostatním zemím v regionu představovali domácí investoři 50 % podílu na celkovém objemu transakcí, na druhém místě se umístili investoři z Německa se 40% podílem. Pokles oproti roku 2017, kdy celkový objem vystoupal na 3,54 miliardy eur, představoval přibližně 29 % a byl způsoben zejména nedostatkem dostupných prémiových nemovitostí na prodej a vysokými požadovanými cenami ze strany prodávajících. I nadále ale Česká Republika potvrzuje svou roli jedné z nejatraktivnějších destinací v regionu CEE ve všech sektorech.

Ve druhém pololetí minulého roku zaznamenala společnost JLL v České republice další kompresi výnosů – na 4,50 % v rámci kancelářského trhu, 4,85 % u obchodních center, 5,50 % v sektoru logistiky, 6 % u retail parků a na 3,50 % u prémiového high-streetu. 

Podle JLL se kancelářský trh v druhé polovině roku 2018 podílel na celkovém investičním objemu v České republice z 36 %. Hlavní město Praha si udržuje díky vysoké obsazenosti a silné poptávce status klíčové destinace. Významnými transakcemi byly například akvizice budov Trimaran a Element společností Allianz Real Estate, Amundi Czech Republic se stala novým majitelem Fora Karlín a korejský investor Shinhan koupil kancelářskou budovu Florence Office Center.

Nejvýraznější transakcí v sektoru retailu byla akvizice Fora Nova Karolina společností Reico, zbývající retailové transakce se týkaly hlavně regionálních obchodních center a supermarketů, které zaujaly především domácí investory.

V průmyslovém a logistickém sektoru jsme v druhé polovině roku 2018 zaznamenali transakce zhruba ve výši 488 milionů eur, z toho 458 milionů eur představovala největší transakce uplynulého roku – akvizice CTP portfolia společností Deka Immobilien.

Polsko, historicky největší objem investic

Polský investiční trh již čtvrtý rok po sobě pokračoval v růstu. Úspěšně navázal na předcházející silná léta a v roce 2018 dosáhl celkového objemu 7,2 miliardy eur. Tím na plné čáře předčil o 2,2 miliardy eur dosavadní nejúspěšnější výsledek z roku 2006 ve výši 5,05 miliard eur. Polský trh zaznamenal výraznou kompresi výnosů a uzavřeno bylo téměř 100 transakcí. Mezi nimi například největší retailové portfolio v historii polského trhu prodané za miliardu eur, největší počet transakcí v rámci portfolia v historii (7) a největší historický objem transakcí v jednotlivých sektorech – 2,75 miliardy eur v kancelářských nemovitostech, 2,47 miliardy v maloobchodu a 1,84 miliardy v logistickém/industriálním sektoru.

„Od roku 2012 rostly investice do komerčních nemovitostí v region CEE závratným tempem, a to v průměru o 40 % za rok, přičemž v roce 2018 jsme zaznamenali historicky vůbec nejvyšší objem investic přesahující 13 miliard eur. Tento trend a neustále rozšiřující se skladba investorů dokládají, že jsme v globálním měřítku strategicky významným regionem. Jen polský trh přilákal v roce 2018 20 % všech investic z Asie. Očekáváme, že tato asijská vlna Českou republiku ještě čeká,“ řekla Hana Kollmanová, ředitelka v oddělení kapitálových trhů JLL.

Oproti slabému začátku roku 2018 posílilo Maďarsko hlavně v jeho druhé polovině, kdy dosáhl objem transakcí v komerčních realitách nejlepšího výsledku od roku 2007. Velký objem investic zajistily v H2 2018 pouhé čtyři velké transakce, které generovaly 60 % celkového objemu. Největší podíl na trhu měly v minulém pololetí kanceláře (45 %) následované maloobchodem (41 %), hotelovým sektorem (6 %) a nakonec logistickým/industriálním sektorem a nemovitostmi pro účely přestavby (obojí 4 %).

Podle JLL představoval objem investic do komerčních nemovitostí pro rok 2018 v Rumunsku přibližně 900 milionů eur, což je o něco méně než v roce 2017 (963 milionů eur). Pokles způsobilo především přesunutí některých obchodů do roku 2019. Celkový počet transakcí poklesl, ale průměrná velikost obchodu vzrostla na přibližně 31 milionů eur. Zhruba 78 % z celkového objemu představovaly investice v hlavním městě Bukurešti. Trhu dominoval kancelářský (50 %) a maloobchodní sektor (43 %). V roce 2019 očekáváme v Rumunsku překročení hranice 1 miliardy eur v celkovém objemu investic.

Po silných letech 2016 a 2017 byl i minulý rok pro Slovensko velmi pozitivní. Celkový investiční objem na slovenském trhu dosáhl podle JLL 820 milionů eur, což je mnohem více oproti našemu očekávání (650 milionů eur). Největší podíl na objemu transakcí měl maloobchod (340 milionů eur), následovaný kancelářemi (265 milionů eur), logistickým/industriálním sektorem (170 milionů eur) a hotely (9 milionů eur). Oproti čtyřletému průměru dosáhl maloobchod o 85 % lepších výsledků, kancelářský sektor dokonce o 180 %, což byl historicky nejlepší výsledek. Pozitivní makroekonomické a tržní podmínky, vysoká míra obsazenosti, růst HDP i ekonomická a politická stabilita jsou důvody, proč Slovensko přitahuje stále více investorů. Výhled na rok 2019 proto zůstává velmi optimistický.

Zdroj/foto: Jones Lang LaSalle, IP, Inc./Titulní ilustrativní foto (www.pexels.com) , S + B Plan & Bau Prag spol. s r.o (Trimaran), www.forumnovakarolina.cz