Index nájmu v logistice

Co je nového?

• Růst nájemného logistických nemovitostí si i v roce 2018 udržel značné tempo, když nájmy v celosvětovém měřítku stouply o 6 %.
• Podobně jako v posledních letech zaznamenaly USA nadprůměrný růst na úrovni 8 %.
• Srovnatelně dobře si ale vedly i další regiony. Jasným lídrem byla Čína s 8 %. V Evropě se nájmy zvýšily o 5 %, což představuje téměř dvojnásobek výsledku za rok 2017 a nejvyšší meziroční růst v regionu za více než 10 let.

Proč na tom záleží?

• Ceny jsou na historicky vysoké úrovni a nízká neobsazenost se projevuje růstem nájemného vlivem snah zákazníků získat dostupné prostory.
• Nejpevnější základy mají v tomto směru trhy s vysokými překážkami pro novou nabídku vyplývajícími z geografických, legislativních či jiných omezení..
• V tomto stále více konkurenčním prostředí získají nejlepší prostory zákazníci, kteří umí dobře plánovat a rychle jednat.

Co bude dál?

• Navzdory nedávné makroekonomické volatilitě se neobsazenost na většině míst pohybuje na historickém minimu nebo se mu blíží. Zákazníci jsou proto kvůli pokrytí svých potřeb ochotni přistupovat na vyšší nájemné.
• Náklady na novou výstavbu se zvyšují nebývale rychlým tempem a vedou ke středně silnému až rychlému jednocifernému ročnímu růstu, u předních trhů pak mnohdy i růstu daleko za dvoucifernou hranicí.
• Díky zlepšující se situaci v Evropě se očekává, že region převezme prvenství v rychlosti růstu.

Globální přehled

Index výše nájemného Prologis Logistics Rent Index, zavedený společností Prologis v roce 2015, sleduje trendy růstu efektivního čistého tržního nájemného na hlavních logistických trzích ve Spojených státech, v Evropě, Asii a Jižní Americe. Naše unikátní metodika pracuje
se sjednaným nájemným (místo nájemného požadovaného) za moderní logistické nemovitosti po očištění o poskytnutá zvýhodnění. Prologis Research při sestavování indexu zohledňuje informace o cenové situaci na jednotlivých trzích společně s údaji z našeho globálního portfolia.

Klíčová zjištění:

• Pokračuje vysoký růst nájemného. V roce 2018 se nájemné zvýšilo o 6 %, což představuje srovnatelný růst s rokem 2017.
• Rychlý růst v USA. Napříč celými Spojenými státy pokračovala expanze a přispěla k výslednému růstu nájemného
  na úrovni 8 %. Prolukové trhy s omezeným prostorem pro další rozvoj si opět vedly lépe než oblasti s menšími překážkami pro novou výstavbu.
• Zrychlení v Evropě. Růst nájemného zrychlil na 5 %, což je výrazně více než 2–3% růst zaznamenaný v několika
  předchozích letech. Příčiny lze hledat u širšího růstu napříč kontinentem, který pramenil především z omezování pobídek a zvýšení základních sazeb.
• Nejvyšší růst v Číně. Spojení několika faktorů se přičinilo o růst na úrovni 8 %. Ten pouze dokládá obrovský potenciál dalšího výrazného zvyšování spolu s tím, jak se čínské megalopole postupně stávají prolukovými trhy a zákazníci pociťují potřebu přesunu do prostor kategorie A.
• Značný nárůst nákladů na novou výstavbu. Tento faktor má zřetelný vliv na výši nájmů po celém světě.
• Dochází k souběhu čtyř globálních vlivů:
  • Nízká neobsazenost. Míra neobsazenosti je po celém světě nízká (na mnoha místech blízko historického minima). Obzvláště patrné je to v oblastech prolukového charakteru..
  • Silná poptávka. Požadavky zákazníků se zvyšují vlivem příznivých cyklických i strukturálních faktorů.
  • Vyšší ochota platit za kvalitní prostory. E-commerce, nutnost být blízko zákazníkovi a rostoucí očekávání spotřebitelů stran rychlosti dodávky a dostupnosti produktů hovoří pro kvalitu.y.
  • Vysoké náklady na novou výstavbu rostou u všech aspektů projektu. Platí to jak pro pozemky, tak práci, materiály i ceny stavebních firem a subdodavatelů.
• Slabší výsledky byly způsobeny převážně dvěma hlavními vlivy:
  • Slabé ekonomické trendy. Nejistota pramenící geopolitického dění, například jednání o Severoamerické dohodě o volném obchodu (NAFTA), se negativně projevila na hospodářských výsledcích v těchto oblastech.
  • Místní převis nabídky nad poptávkou. Izolované oblasti s převisem nabídky nad poptávkou, jako jsou Atlanta,
    centrální Pensylvánie, koridor Chicago I-80, Houston, čínský Čchung-čching nebo japonská Ósaka, zaznamenaly jen omezený růst nájmů.

Co čekat v roce 2019?

Provozní podmínky jsou příznivé a strukturální faktory podporující poptávku i rozvojová ekonomika hovoří pro další rok zdravého růstu.
Za zmínku stojí situace v Evropě, která podle všeho převezme vůdčí roli dalšího růstu nájemného s tím, jak potlačovaná cenová síla zvyšuje tempo růstu cen na kontinentu. Zároveň však působí rizika v podobě negativních makroekonomických vlivů, které by nad touto optimistickou náladou mohly převážit. Přesto však platí, že dojde-li v obecném prostředí ke zvýšení volatility, začnou růstu zřetelněji napomáhat strukturální faktory.

Klíčovými otázkami pro rok 2019 budou:

• Nejistota a volatilita z makroekonomického prostředí. Přestože nejde o široce rozšířený fenomén, některé
  ekonomické ukazatele oslabily a velí k obezřetnosti. Očekávání snižuje nejistota (například v souvislosti s brexitem nebo
  čínsko-americkými vztahy), což se může projevit na tempu růstu.
• Nízká dostupnost produktů. Na mnoha trzích se neobsazenost pohybuje na historickém minimu nebo v jeho blízkosti, což se v nejbližší době nijak výrazně nezmění. Nálada mezi zákazníky je podle všeho orientována do budoucna směrem k plánům dlouhodobé expanze.
• Rostoucí reprodukční náklady. Nájemné u nových budov stále dohání překotné zvyšování nákladů na novou výstavbu, jehož jsme v posledních letech svědky. To v následujícím roce sehraje významnou roli při zvyšování tempa růstu nájemného.
• Narůstající význam polohy a kvality. Výběr budovy je klíčový jak pro efektivitu dodavatelského řetězce, tak i přístupu
  k pracovní síle, čehož si jsou zákazníci více vědomi ve světle požadavků Last Touch®.
• Překážky pro nabídku. Trhy s nedostatkem volných pozemků budou ve srovnání se zbytkem svého regionu dosahovat
  nadprůměrného růstu. Patří mezi ně New York, Los Angeles, Peking v severní Číně, Hamburg a Lyon.

Co to znamená pro zákazníky?

V éře sílící konkurence získají v segmentu logistiky nejlepší nemovitosti za nejvýhodnější ceny zákazníci s propracovanými plánovacími procesy, proaktivním přístupem a schopností rychle se rozhodovat. Zejména prolukové oblasti vykazují nízké míry neobsazenosti a nárůst reprodukčních nákladů. Zároveň se dále zvyšuje význam blízkosti k městskému spotřebiteli kvůli možnosti rychlejších dodávek. Rozvoj dodavatelského řetězce a základní předpoklady pak naznačují, že tyto trendy budou přetrvávat i nadále. Logistické plánování s celkovým pohledem na dodavatelské řetězce musí zohledňovat hodnotu času jakožto funkci vzdálenosti ke spotřebitelům. Čím blíže ke spotřebiteli, tím lépe. Očekáváme, že nájemné poroste i v roce 2019 – přestože tempo růstu může být nižší.

Co to znamená pro investory?

Ocenění na rychle se vyvíjejících trzích může být náročné a vyžaduje hlubokou znalost místních podmínek. Strukturální faktory by měly
podporovat růst. Přesto se vyskytnou případy znatelně lepších výkonů. U investičních rozhodnutí bude hrát ještě významnější roli
než doposud umístění projektu. V lokalitách s velkými překážkami pro nabídku nebo obsluhujících městská jádra lze očekávat stabilní
poptávku vyplývající z plánů na obchodní expanzi nebo přehodnocení strategií dodavatelského řetězce. Na těchto trzích se očekávají dlouhodobé prognózy nízké neobsazenosti a růstu tržeb.

Spojené státy

Růst nájemného v USA byl opět nadprůměrný a za rok 2018 dosáhl úrovně 8,0 %. Požadovat vyšší nájemné vlastníkům umožňovaly jak růstová ekonomika, tak i tržní podmínky. Rostoucí ceny práce, materiálů a pozemků stály za růstem reprodukčních nákladů na nová maxima. Poptávku po logistických prostorách zároveň zvyšovaly silnější ekonomický růst, strukturální přesun směrem k budování decentralizovaných distribučních sítí a snaha zajistit si potřebnou infrastrukturu před zvýšením cen. Ačkoliv objem nových dodávek byl nejvyšší za celý cyklus, poptávka přesto překonala nabídku, což vedlo k dosažení historicky nejnižší neobsazenosti na úroveň 4,5 %.

Rok 2018 se nesl ve znamení zvyšujících se rozdílů v cenové síle mezi jednotlivými lokalitami. Trhy u pobřeží se složitějším přístupem k nové nabídce svými výsledky překonávaly vnitrozemí. Dvojciferný růst výše nájemného byl zaznamenán v jižní Kalifornii, oblasti Sanfranciského zálivu, Seattlu a aglomeraci New Jersey/New York City. Rostoucí stavební náklady, nízká neobsazenost a historicky rekordní úroveň nájemného na přilehlých trzích pak přispěly ke skokovému růstu nájemného i na několika sekundárních trzích jako Las Vegas, Austin, Portland nebo Reno.

V rámci jednotlivých trhů se prohlubovaly rozdíly mezi centrálními lokalitami a okrajovými podregiony. Tento vývoj byl převážně důsledkem oslabujících tržních podmínek v okrajových podregionech, na nichž zůstávaly neobsazené nově dodané projekty. Mezi trhy s nulovým nebo záporným růstem výše nájemného patřily oblast I-80 v Chicagu, Henry County v Atlantě a jižní Dallas. Na největších logistických trzích byl v roce 2018 růst nájemného v prolukových lokalitách až třikrát vyšší než v okrajových podregionech.

Evropa

Růst nájemného v roce 2018 zrychlil. Čisté efektivní nájemné se v celoevropském měřítku zvýšilo o 5 %, což je nejvyšší růst za více než desetileté období, pro něž jsou dostupná data. Tento růst odráží jak zvýšení základního nájemného, tak i snižování příspěvků a pobídek.

Došlo k souběhu několika faktorů. Prvním jsou pevné základy trhu dané mimo jiné pozitivní náladou mezi zákazníky, silnou poptávkou, disciplinovanou nabídkou, nedostatkem pozemků a historicky nízkou mírou neobsazenosti 3,2 %. Zadruhé platí, že nájemné je na mnoha trzích stále nižší než předchozí srovnávací hodnoty a reprodukční nájemné. Zatřetí se zvyšují reprodukční náklady vlastníků, za jejichž růstem stojí vyšší ceny pozemků a stavebních prací. To se u většiny trhů projevuje na množství nově zahajovaných projektů a zrychluje tempo růstu nájemného.

Kontinentální Evropa dosáhla nadprůměrných výsledků a 6% růstu. Zatímco v uplynulých letech docházelo pouze k lokálnímu zvyšování nájemného, v roce 2018 se tento obrázek diametrálně změnil a růst byl zaznamenán na většině trhů. Pozorovat lze dva klíčové faktory. Zaprvé jde o robustní nárůst nájemného na vyspělých trzích jako Mnichov, jižní Nizozemsko, Göteborg nebo Praha. Růst nájemného na těchto trzích lze přičítat pevným základům a nedostupnosti pozemků. Zadruhé trhy jako Paříž, Varšava, Slezsko a Milano se nacházejí v rané fázi nájemního cyklu. Nájmy na těchto trzích zůstávají poblíž historických minim a nabídka je méně aktivní, což vytváří potenciál pro rychlé zlepšení podmínek na trhu.

Ostatní regiony

V Asii vývoj nájemného těsně kopíroval základní podmínky jednotlivých trhů. Z hlavních regionů stojí za zmínku především následující postřehy:

• V Japonsku pokračuje pozvolný růst nájemného. Zřetelně se projevuje vliv nijak oslnivé hospodářské situace a nízké
  míry inflace směřující pod úroveň 1,0 %. Pouze oblasti s omezenou nabídkou, zejména Tokijský záliv, v uplynulém roce zaznamenaly středně silné zvýšení nájemného. Okrajové oblasti Tokia a Ósaky, kde jsou překážky pro nabídku nižší, vykázaly inflační nárůst. Do budoucna se očekává posilování růstu nájemného. Přestože postupně končí delší období komprese kapitalizační míry, náklady na výstavbu stále rostou a stavební firmy i nadále přistupují k nabídkám selektivně. Nadcházející olympiáda v Tokiu v roce 2020 a Expo 2025 v Ósace dále podporují růst cen ve stavebnictví.
• V Číně vedl souběh vícero faktorů k příkrému růstu nájemného. Zejména na severu Číny po uzavření několika skladů v rámci kampaně místní samosprávy proti nevyhovujícím nemovitostem, se nájmy v Pekingu skokově zvýšily o zhruba 30 % a odliv uživatelů tlačil vzhůru i výši nájemného v Tchien-ťinu. Omezené možnosti nabídky přispěly k silnému růstu i v dalších městech prvního sledu. Obzvláště aktivní byly logistické subjekty z oblastí 3PL, expresních dodávek a chladicího řetězce, které se snažily zajistit prostor pro své plány celostátní expanze. Přestože v celočínském měřítku pokračuje budování nabídky, metropole prvního sledu a satelitní města v jejich okolí omezují logistickou výstavbu kvůli nedostatku pozemků a relativně nízkým daňovým odvodům, které logistické společnosti v místě generují. Zákazníci jsou nuceni hledat prostory dále od městských center a hodnota vnitroměstských lokalit se dále zvyšuje. To je příslibem zdravých vyhlídek pro růst nájemného v blízkosti center spotřeby.

V Jižní Americe měla na růst nájmů vliv různá nálada mezi podnikateli zohledňující regionální geopolitické vyhlídky.

• V Mexiku mělo geopolitické dění roku 2018 na podnikatelské prostředí smíšený vliv. V celkovém pohledu nájmy na šesti hlavních logistických trzích za rok 2018 vzrostly o 3 %. Do rozvojového cyklu v příhraničních oblastech zasáhla nejistota v americko-mexických obchodních vztazích, která v roce 2017 a prvním pololetí roku 2018 přinesla pozitivní nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou a projevila se znatelným růstem výše nájemného. Opadající nejistotu v souvislosti se severoamerickou dohodou o volném obchodu (NAFTA) nahradila nejistota z vývoje čínsko-amerických obchodních vztahů, která přinesla zvýšený zájem asijských výrobních firem na posílení pozic v Mexiku, jenž dále podpořil výrobně orientované regiony jako Tijuana (+5,1 % USD) nebo Monterrey (+3,7% USD). Politická nejistota ohledně nové vlády se však projevila na důvěře podnikatelského sektoru, která se následně přenesla i na peso a zpomalila růst nájemného v oblasti Guadalajary. Nestabilní prostředí spolu s ochotou místních developerů akceptovat nájmy v pesech a obchodovat v této měně bez ohledu na pohyby směnného kurzu se negativně projevila na zájmu o nájmy v amerických dolarech a výši nájemného. Růst nájemného denominovaného v pesech byl v roce 2018 v oblasti Guadalajary slabý.
• V Brazílii bylo rodící se ekonomické oživení posíleno rostoucí důvěrou podnikatelské sféry v tržně orientovanou reformní agendu nové vlády. Săo Paulo tak v roce 2018 zaznamenalo středně silný růst nájmů o 3 %.

Výhled pro rok 2019

• V roce 2019 se navzdory částečně rostoucí nejistotě očekává zvýšení nájemného. Silné základy téměř na všech
  trzích zajišťují trvalou konkurenci pro budovy, které zákazníci potřebují k rozšiřování svého podnikání.
• Reprodukční náklady rostou. Náklady na výstavbu nových projektů se v posledních letech zvyšují rekordním tempem. Výše nájemného v nových budovách tento rozdíl dohání teprve postupně, což do následujícího roku představuje významný prorůstový impuls.
• Narůstá význam polohy a kvality. Výběr logistické nemovitosti je klíčový jak pro efektivitu dodavatelského řetězce, tak i pro přístup k pracovní síle. Zákazníci jsou si toho vědomi a usilují o splnění požadavků Last Touch®.
• Překážky pro novou nabídku. Trhy s nedostatkem volných pozemků budou nadále překonávat regionální průměr. Do této skupiny patří New York, Los Angeles, Peking v severní Číně, Hamburg a Lyon.

V hledáčku: Úroveň pobídek v různých částech světa

V této zprávě pojednáváme o nájemném na čisté efektivní bázi. Čisté efektivní nájemné je především očištěno o bezplatná období. Díky tomu pracujeme se skutečnými podmínkami dohody. V globálním měřítku činí průměrná délka bezplatného období zhruba 5 % doby nájmu, neboli méně než měsíc za rok trvání nájmu. V naší zprávě za rok 2016 jsme popisovali, že na několika trzích dochází k agresivnímu využívání příspěvků tak, že celková hodnota pobídky může přesáhnout i 25 % celkového nájemného. To může zkreslovat vnímání výše nájemného trhem. Rovněž jsme konstatovali, že celosvětově nejvyšší pobídky nabízí nájemní smlouvy v Polsku. V době psaní této zprávy se však již příspěvky v Polsku začaly snižovat a dnes jsou o více než 20 % pod úrovní roku 2016.

Úroveň pobídek klesá po celém světě, přesto jsou vidět rozdíly. V Evropě se míra příspěvků liší v závislosti na nestejné transparentnosti a stavu oživení trhu. Celkově výše pobídek od roku 2010 znatelně poklesla z maxima 2,1 měsíce ročně až na 0,9 měsíce v roce 2018. Úroveň zaostává za USA, které byly v posledních několika letech tahounem růstu nájemného. Japonsko, trh známý svou stabilitou, nabízí nulové bezplatné měsíce. Rozvíjející trhy na tom víceméně srovnatelně, přičemž v čele je Mexiko.

Zdroj/foto: BEST Mediální společnost, s.r.o./Prologis, Inc. (Titulní foto – Prologis Park Úžice)