Savills: Propad investic do nemovitostí na evropském trhu bude v roce 2020 krátkodobý

Podle společnosti Savills poklesne investiční aktivita do nemovitostí v Evropě o 50 procent, než během příštích 12 měsíců bude prudce stoupat, přičemž ani rychlost, ani hloubka propadu nebude tak špatná jako za globální finanční krize, která mezi lety 2007-2009 zaznamenala propady napříč kontinenty o 72 procent.

Eri Mitsostergiou, ředitelka oddělení průzkumu trhu pro Evropu spol. Savills, říká: „Věříme, že krátkodobé protivětry budou mít nejspíše během následujících tří až šesti měsíců negativní vliv na průběh transakcí. Tentokrát by však k rychlejšímu zotavení sentimentu investorů měla přispět vysoká likvidita, nízké úrokové sazby, omezená výstavba a lépe kapitalizovaný bankovní sektor.“

Savills zaznamenala, že v prvním čtvrtletí roku se v Evropě uzavřely transakce za více než 70,6 miliard EUR, což je o 25 procent více než pětiletý průměr, přičemž 61 procent této aktivity připadá na přeshraniční kapitál. Navzdory šíření pandemie po celém kontinentu spol. Savills zjistila, že na většině evropských trhů investoři podle všeho zůstávají aktivní zejména v prémiovém segmentu trhu, kde právě probíhá několik transakcí.

„Pokud jde o stanovování cen, očekáváme, že ceny budou do jisté míry příznivější, jelikož trh nereflektuje nájemné a kapitálové hodnoty z doby před pandemií covid-19,“ dodává Eri. Neočekáváme však, že by se prémiové výnosy korigovaly do té míry, do jaké to bylo po globální finanční krizi, protože požadavky na návratnost nad bezrizikovou sazbou zůstávají uspokojivé.

Savills očekává, že vysoce likvidní trhy, jako je Londýn, Paříž, Berlín nebo jiná přední německá města, a stejně tak i trhy s dobrými vyhlídkami na dlouhodobý růst nájemného, například Stockholm, Amsterdam nebo Madrid, budou i nadále přitahovat zájem investorů. Objem investic však bude omezen nedostatkem prémiových příležitostí umocněných absencí ochotných prodávajících, kde mnoho z nich vnímá cenové korekce jako krátkodobé.

Za poměrně odolné jsou považovány také prémiové kanceláře, i když úspěch experimentu s prací z domova může mít v budoucnu významné dopady na realitní strategie společností. Dopad ekonomického zpomalení na poptávku a nájemné ze strany nájemců však bude zcela patrný až koncem tohoto roku a v roce 2021.

Evropský logistický sektor již vykazuje známky odolnosti vůči některým turbulencím na trhu, neboť zvýšená aktivita v oblasti e-commerce (internetového obchodu) v období karantény zvyšuje poptávku online maloobchodníků po skladových prostorech. Touha po dlouhodobě bezpečném příjmu také vyvolala důvěru investorů a značný objem neinvestovaného kapitálu by měl v budoucnu podpořit tržní aktivitu a chránit úroveň cen.

Savills také zjistila, že na konci této krize budou činžovní domy nejspíše patřit k nejstabilnějším třídám aktiv.

Poptávka po činžovních domech, které jsou považovány za defenzivní sektor, je poháněna necyklickými faktory, jako je urbanizace, zmenšující se domácnosti a rostoucí ceny bydlení. V dubnu letošního roku 57 % evropských trhů, na kterých má spol. Savills své zastoupení, uvedlo, že investiční aktivita v rezidenčním sektoru zůstala stabilní.

Přirozeně se předpokládá, že investoři budou opatrnější v sektorech maloobchodu a pohostinství, které byly kvůli omezení pohybu zasaženy nejvíce, a také v sektorech spoléhajících se na kratší nebo flexibilní modely pronájmu, jako jsou flexibilní kanceláře nebo studentské bydlení. Zejména transakce typu „sale and leaseback“(kdy majitel odprodá svou nemovitost a zpětně si ji pronajme) budou v nadcházejících měsících s největší pravděpodobností převládat jako obranná strategie majitelů v problémech s cílem zvýšit peněžní toky, což by mohlo vést k investičním příležitostem v maloobchodě, pohostinství a dalších provozních odvětvích. Mimotržní transakce (tzv. off-market) a společné podniky (joint venture) na podporu financování developmentu budou v krátkodobém horizontu rovněž základem obchodních příležitostí.

Dále Savills předpokládá, že prvními, kdo zahájí transakční aktivity, budou domácí investoři a mezinárodní fondy s dobrou sítí evropských kanceláří. Vzhledem k cestovním omezením budou nejspíš asijští investoři na chvíli mimo dění, nebo budou využívat evropské správce fondů, kde to situace dovolí.

Stuart Jordan, výkonný ředitel spol. Savills ČR a SR, k tomu dodává: „I v turbulentních časech jsou nemovitosti stále vnímány jako bezpečné útočiště. Očekáváme, že se investoři budou i nadále zaměřovat na prémiové nemovitosti s dobrými smluvními podmínkami a dlouhodobým bezpečným příjmem. V nadcházejících měsících začne většina investorů hledat příležitosti a transakční aktivita by měla pokračovat spolu s širším oživením ekonomické aktivity a znovuobnovením leteckých spojení. Vzhledem k tomu, že jsou věřitelé opatrnější a stále se vyrovnávají se stávající situací, budou mít soukromí investoři a investoři využívající vlastní kapitál výraznou konkurenční výhodu. Transakce přibývají a my jsme nyní přesvědčeni, že transakční aktivita bude na podzim letošního roku prudce stoupat – i když se mnoho z těchto transakcí uzavře až v roce 2021.“

Zdroj/foto: PROTEXT/Titulní ilustrativní foto (www.pexels)