Trh s kancelářskými nemovitostmi v Q4 2017: Poptávka značně vzrostla a roční hrubá realizovaná poptávka dosáhla nového rekordu.

Dostavěno bylo 5 nových kancelářských budov, neobsazenost klesla na pouhých 7,5 % a vyšší je také cena nájmu.

Silné poslední čtvrtletí roku 2017 přineslo na pražský trh s kancelářskými nemovitostmi zajímavé výsledky a tím uzavřelo minulý rok ve velmi pozitivních číslech.

Nová kancelářská výstavba v roce 2017 dosáhla 136,000 m². Ve 4. čtvrtletí roku 2017 bylo v Praze dokončeno pět nových kancelářských budov – Palác Špork (6,600 m²) v Praze 1, Main Point Pankrác (22,000 m²) a Pankrác Prime Office Building (7,500 m²) v Praze 4, Aspira Business Centre (16,400 m²) v Praze 5 a AFI Karlín (17,900 m²) v Praze 8. Celkový počet moderních kancelářských prostor v hlavním městě Praze tak v minulém roce vzrostl na 3,342,000 m². Podíl kancelářských prostor třídy A je 72 %, z nichž nejvyšší AAA kvalitu představuje cca. 19 % z celkového objemu. Největším dílčím trhem zůstává Praha 4 (27 % z celkového objemu), dále následuje Praha 5 (17 %) a Praha 1 (16 %).

V současné době je ve výstavbě více než 308,600 m² kancelářských prostor s plánovaným dokončením v letech 2018 – 2019. Nová výstavba bude dokončena především v Praze 4 (24 % z celkových rozestavěných prostor v pěti projektech), dále pak v Praze 5 (19 % ve čtyřech projektech) a Praze 8 (17 % ve třech projektech). Podíl spekulativní výstavby v současnosti činí 58 %, zatímco před rokem to bylo 75 %. Pro rok 2018 očekáváme dodání dalších asi 209,000 m² nových kancelářských ploch na trh.

V posledním čtvrtletí 2017 začala výstavba tří nových projektů – DOCK IN THREE v Praze 8 s přibližně 16,100 m²kancelářských prostor, Churchill I s cca. 15,200 m² v Praze 3 a Mayhouse s cca. 7,400 m² prostor v Praze 4.

Největší plánované projekty pro rok 2018

Poptávka

Poptávka po kancelářských prostorách v Praze byla velmi silná. V Q4 2017 dosáhla hrubá realizovaná poptávka cca. 169,800 m² (+60 % oproti předchozímu čtvrtletí a +72 % oproti minulému roku). Čistá realizovaná poptávka mimo renegociací činí 131,000 m² (+66 % oproti Q3 a +89 % oproti předchozímu roku). Za celý rok 2017 dosáhla hrubá poptávka plochy 536,000 m², čímž překonala výsledky za stejné období v roce 2016 o 29 % a dosáhla tím nového rekordu zaznamenaného na pražském trhu.

V roce 2017 byl nejvyšší zájem o kanceláře zaznamenán v Praze 4 (28 % z celkové poptávky), kde byla v BB Centru A uzavřena největší transakce čtvrtletí o ploše 21,500 m². Nejvýznamnější podíl představoval sektor IT služeb, který činil 18 % hrubé i čisté poptávky.

Obsazenost

V důsledku silné poptávky po pronájmu klesla míra neobsazenosti ve 4. čtvrtletí roku 2017 na současnou úroveň 7,5 %, což představuje pokles oproti Q3 o 25 bazických bodů. Současně se jedná o nejnižší míru neobsazenosti od roku 2008. Konkrétně zaznamenaly nejnižší míru neobsazenosti Praha 8 (5,2 %), Praha 2 (5,3 %) a Praha 6 (5,6 %).

„Celý rok 2017 charakterizoval převis poptávky nad nabídkou. Výsledkem je nejnižší neobsazenost na pražském kancelářském trhu po téměř deseti letech, kdy ke konci roku evidujeme neobsazenost na úrovni 7,5%. Hrubá realizovaná poptávka poprvé překročila v každém čtvrtletí roku hranici 100 000 m², což je historický milník. Pro rok 2018 očekáváme další oživení výstavby s více než 200 000 m² nových kancelářských ploch, z čehož téměř polovina je již před-pronajata. Dle současného vývoje na trhu lze předpokládat, že nedojde k výraznému nárůstu neobsazenosti,“uvedl Martin Stričko, Senior Research analytik JLL.

Výše nájmu

V Q4 2017 se ceny nájmu v centru města zvýšily a pohybovaly se na úrovni 20 – 21 eur za m² měsíčně. V rámci širšího centra města zůstaly ceny stabilní v rozmezí 14,5 – 16,0 eur za m² / měsíc na Pankráci (Praha 4) a ve výši 14,5 – 15,5 eur za m² / měsíc na Smíchově (Praha 5) a Florenci (Praha 8). Nájemné v okrajových částech Prahy vzrostlo na 13,5 – 15,0 eur za m² za měsíc.

Všechny hodnoty se vztahují k omezenému množství prémiových prostor. Tyto projekty jsou obvykle zcela nové, nadstandardní kvality a / nebo ve velmi dobré lokalitě. Ostatní prostory, které nelze lokalitou či kvalitou hodnotit jako nadstandardní, se pohybují přibližně 1,5 eura pod výše uvedenými cenami.

Čistá absorpce

Ve 4. čtvrtletí roku 2017 dosáhla čistá absorpce v Praze cca. 74,000 m², což je nejvíce od Q4 2015. Čistá absorpce vzrostla oproti stejnému období loňského roku o 269 %. Čtvrtletně zaznamenala nárůst o více než 25 %. Za celý rok 2017 činila čistá absorpce 223,600 m², což představuje výrazný nárůst o téměř 92 % ve srovnání s výsledky z roku 2016.

Zdroj/foto: JONES LANG LASALLE, s.r.o./ CRESTYL real estate, s.r.o.