Listopad 15, 2019
Rezidenční bydlení a hotely

Budoucnost v nájemním bydlení?

Současným mediálním prostorem hýbou termíny globálních megatrendů, jako je urbanizace, nástup nových generací mileniálů a generace Z, životní a profesní flexibilita, nárůst významu vzdělanostní ekonomiky a robotizace, odpovědnost za udržitelný rozvoj nebo neustále se rozevírající sociální nůžky. Každý z těchto megatrendů se propisuje do různých odvětví ekonomiky a do společnosti, ale také budou, i když možná ne zjevně na první pohled, všechny společně zasahovat do trhu s bydlením a budou měnit standardy, které panovaly během 20. století.

Změna nepřijde ze dne na den, ale postupně. Tuto pozvolnou změnu můžeme sledovat v popkultuře, která reaguje na společenské dění, ale zároveň svým vyobrazením skutečnosti do určité míry upravuje veřejné mínění. Můžeme se podívat na to, kam tvůrci seriálů umísťují děj svých příběhů. Jako reprezentant poválečných snímků je například uváděn seriál Leave it to Beaver, který zasazuje hrdiny do prostředí typického amerického poválečného předměstí rodinných domů.

Do archetypu bydlení, který se začal ve Spojených státech masově prosazovat právě po druhé světové válce, ale byl široce zpopularizován už dříve expozicí Futurama během světové výstavy v New Yorku v roce 1939. Není bez zajímavosti, že tuto velkolepou expozici sponzorovala firma General Motors, která mohla tušit, že změna sentimentu společnosti ohledně ideálního bydlení směrem k bydlení na předměstí jí může spolehlivě zajistit zákazníky nakupující automobily nezbytné pro tento způsob bydlení na desítky let dopředu.

Trend masové suburbanizace jsme v západním světě mohli sledovat v podstatě po celý zbytek 20. století, ale ke konci století, v 90. letech, začalo docházet k obratu. Ne že by suburbie přestaly růst, ale zastavil se odliv obyvatel z center měst a městský způsob života znovu začínal nabývat na oblibě. To se odráží i v popkulturní tvorbě, kdy se mezi seriály ze suburbánního prostředí začaly čím dál častěji objevovat ty, které jsou zasazeny do center velkoměst. Typickými příklady jsou už klasická díla jako Přátelé nebo Sex ve městě, obě shodně zasazená na Manhattan. Tento obrat na přelomu 80. a 90. let dokreslují data o vývoji počtu obyvatel Manhattanu, který měl historicky největší populaci čítající 2,1 milionu obyvatel okolo roku 1910, jež od té doby klesala až do 80. let, kdy se trend otočil a počet obyvatel opět začal růst.

Ve městě v nájmu, v suburbii ve vlastním

Vývoj v druhé polovině 20. století ve Spojených státech nám ukazuje, že se nedá univerzálně konstatovat, že by preference různých typů bydlení byly pevně dané. Naopak se ukazuje, že se v čase mohou měnit v závislosti na společenské situaci. Zatímco pro poválečnou generaci babyboomers byl stereotypem ideálního bydlení dům se zahradou na předměstí, s nástupem dalších generací se tento pohled mění a nyní přicházející generace mileniálů a generace Z jsou často spojovány s „hip“ bydlením v transformujících se post-industriálních čtvrtích vnitřních částí měst. Generační změna preferencí je dána více faktory, ale jedním z nich bude i odlišný postoj k udržitelnému rozvoji. Městské bydlení bez závislosti na dojíždění automobilem a naopak inspirace nejen udržitelnou mobilitou v dánských a nizozemských městech u těchto generací pozitivně rezonuje.

Změna rovnováhy mezi bydlením ve městě a suburbií s sebou nese i změnu proporcí vlastnického a nájemního bydlení. Zatímco příměstské bydlení je majoritně vlastnickým bydlením, v případě bydlení v bytech ve městech je podíl nájemního bydlení vyšší, v řadě vyspělých zemí zásadně vyšší. Do této rovnováhy dále vstupuje fakt, že ve vyspělých zemích se rozevírají sociální nůžky a středostavovský sen o vlastním bydlení se řadě obyvatel vzdaluje. Podle dat OECD je podíl obyvatel ve vyspělém světě, kteří dosáhnou statusu střední třídy, od poválečné generace babyboomers s každou další generací nižší. Pokud bude tento trend přetrvávat, nebude nájemní bydlení pro řadu domácností jen volbou, ale i nutností.

Jak jsme na tom v Česku?

Přestože by se mohlo zdát, že proces urbanizace je u nás už naplněn, zdaleka tomu tak není. Podle měřítek OECD je Česko jednou z nejméně urbanizovaných členských zemí. To je dáno tím, že je u nás historicky roztříštěná sídelní struktura s obyvatelstvem koncentrovaným do menších měst a v aglomeracích nad zhruba sto tisíc obyvatel nežije tak velký podíl obyvatel jako v jiných zemích. Přitom ale jádra těchto velkých aglomerací jsou ta, která v době globální konkurence jsou schopna tvořit a udržovat pracovní příležitosti s nejvyšší přidanou hodnotou závislá na vzdělaných kvalifikovaných pracovnících. Jsou to právě proto města a jejich spádové oblasti, kde je nejvyšší podíl vysokoškolsky vzdělaných obyvatel. Pokud bude tedy Česko sledovat trend ostatních vyspělých zemí a vzdělání místní populace poroste stejně tak jako podíl kvalifikovaných pracovních příležitostí v pokročilých službách a vývoji, pak to bude ruku v ruce s růstem městských aglomerací.

Nelze říct, že by dnes aglomerace nerostly, obvykle ale u nás mnohem vyšším tempem roste populace v suburbiích než v jádrovém městě, jak je vidět na příkladu Prahy. Přitom do Prahy každý rok proudí velké množství nových obyvatel, avšak podobně velké množství Pražanů se v daném roce zase přestěhuje za hranice města do suburbie. To přitom nemusí znamenat, že tito lidé chtějí nezbytně město opustit. Musíme si uvědomit, že výstavba v Praze se stala nesmírně náročnou a tím pádem i drahou, a proto se pro řadu lidí stává bydlení za městem více méně přijatelnou a hlavně finančně dostupnou alternativou. Pokud ale výstavba v jádrových městech, včetně výstavby nájemního bydlení, bude schopná pružně reagovat na existující poptávku, tak si tolik obyvatel odchod na předměstí nezvolí.

Ceny vlastního bydlení v Praze a jiných velkých městech v Česku se stávají pro jejich obyvatele čím dál nedostupnější a ti jsou následně nuceni uvažovat o bydlení v nájmu. Byty určené k nájemnímu bydlení se v Česku zatím téměř v ničem neliší od bytů obývaných jejich vlastníky. Na základě zkušeností ze zahraničí je ovšem možné předpokládat, že se vstupem institucionálních investorů do tohoto tržního segmentu dojde k úpravě bytů tak, že budou mít v porovnání s byty v soukromém vlastnictví menší, daleko efektivněji uspořádaný výměr. Nájemní bytové komplexy budou disponovat množstvím společných prostor, kde se nájemníci budou moci scházet a trávit zde volný čas. Byty v těchto projektech budou standardizovány a tím umožní jednodušší a efektivnější správu celého objektu.

Analýza Deloitte: výhodnost z pohledu developerů

V souvislosti s nastupujícím trendem nájemního bydlení vypracovala společnost Deloitte analýzu, která srovnává možnosti vstupu developerů do tohoto segmentu. Analýza počítá s rezidenčním projektem s čistou podlažní plochou 7 000 m2 a 103 byty. Projekt je zahájen v roce 2011 a samotná výstavba probíhá v letech 2013 a 2014. Pro kalkulaci byla využita historická data dostupná na portálu Cenovamapa.org a v jiných veřejně dostupných zdrojích. Model ve všech případech počítá se 70% podílem bankovního financování.

Analýza se skládá ze tří variant:

  • Výstavba a prodej koncovým zákazníkům
  • Výstavba, držba projektu po dobu 5 let a následný prodej bytů
  • Výstavba a prodej celého projektu investorovi do nájemního bydlení

První varianta je obrazem standardního projektu pro developerskou společnost a slouží k vyhodnocování výhodnosti zbylých dvou scénářů výstavby z ekonomického pohledu. Tato varianta požaduje od developera investici vlastního kapitálu ve výši 80 mil. Kč a v horizontu 5 let je jeho čistý zisk 45,4 mil. Kč při čistém IRR na úrovni 15,7 %.

Ve druhém scénáři developer projekt vybuduje, ale místo okamžitého prodeje si jej ponechá ve vlastnictví po dobu 5 let a byty v tomto období pronajímá. Tato varianta vyžaduje vyšší vstupní investice kvůli nemožnosti odečíst na vstupu DPH a nutnosti pronajímané byty zařídit a provozovat. Investiční horizont této varianty je 9 let a vyžaduje vlastní kapitál ve výši téměř 103 mil. Kč a IRR je 17,4 % při čistém zisku přes 208 mil. Kč. Tato varianta je výhodná zejména z pohledu návratnosti vlastního kapitálu, která dosahuje 202,5 %, zatímco v případě ostatních variant se tento ukazatel pohybuje mezi 30 % až 80 %. Vysoce pozitivní výsledky této varianty jsou způsobeny primárně příznivým vývojem realitního trhu v Praze v letech 2014 až 2018, kdy ceny nemovitostí rostly o více než 9 % ročně.

Poslední scénář výstavby se od prvních dvou liší tím, že developer už při plánování projektu ví, že kupcem celého projektu bude po kolaudaci investor, se kterým má dopředu domluvenou kupní cenu. Také tato varianta vyžaduje vyšší množství vlastního kapitálu developera, konkrétně 92 mil. Kč, kvůli nemožnosti odečíst DPH (vybavení bytů ale již financuje investor). Na druhou stranu představuje IRR tohoto scénáře 33 %, což je nejvíc ze všech variant. Důvodem je zejména rychlejší exit z projektu, odpadnutí některých nákladů jako např. marketingové a prodejní náklady nebo nižší podíl klientských změn. Vyšší IRR a zároveň poměrně nízké riziko dává developerovi a investorovi možnost jednat o slevě z kupní ceny. Na straně developera je možné přistoupit na slevu až 10,5 % z běžné tržní ceny nemovitostí s tím, že jeho IRR se udrží na srovnatelné úrovni jako v první variantě.

Z pohledu investora je nákup projektu nájemního bydlení dlouhodobou a konzervativní investicí, jejíž roční výnos se pohybuje kolem 4–5 %. Jedná se však o peněžní výnos, dividendu, nebere v potaz kapitálové zhodnocení ani strukturu financování. Mezi nejvhodnější investory do portfolií nájemního bydlení patří instituce disponující velkou zásobou vlastního kapitálu a konzervativním charakterem, jako jsou například penzijní fondy, investiční fondy pojišťoven nebo fondy kolektivního investování.

Klíčem k tomu, aby bylo nájemní bydlení výnosově srovnatelné s jinými komerčními segmenty a zajímavé také pro institucionální investory, je zejména efektivita provozu a správy portfolia, dostatečný rozsah portfolia, právní a daňové nastavení a také potřeba připravit správný způsob akvizičního strukturování. Důležitý bude pro většinu investorů také přístup financujících institucí, zda jej začnou brát jako alternativu k hypotéčnímu trhu. V neposlední řadě, projekty pro nájemní bydlení budou technicky i co do struktury ploch a bytů mírně odlišné od bydlení vlastnického. Doporučením pak může být také účinná spolupráce mezi soukromým a veřejným sektorem.

Zdroj/foto: Lukáš Makovský, Igor Zsebik (www.dreport.cz) Deloitte Central Europe Holdings Limited/Ilustrativní foto (www.pixabay.com)

Podobné příspěvky