Dostupnost vlastnického bydlení klesá
Loňský rok přinesl podle zakladatelů Fondu Českého Bydlení na realitnímu trhu řadu změn a některé segmenty trhu se z nich budou ještě dlouho vzpamatovávat. Například v turisticky atraktivních lokalitách se kvůli pandemii koronaviru zhroutily krátkodobé nájmy. Dosavadní data z Katastru nemovitostí také ukazují, že rok 2020 byl z pohledu uskutečněných transakcí spíše podprůměrný. Dostupnost vlastnického bydlení klesá, což může mít z dlouhodobého hlediska vliv na zvýšení poptávky po nájmech a rozvoj trhu nájemního bydlení.
“Podíl nájemního bydlení je dle Eurostatu v ČR historicky na poměrně nízké úrovni (kolem 22 %), která je výrazně pod průměrem EU (cca 30 %). Zejména v posledních letech se ale vytváří všechny předpoklady pro to, aby se tento podíl do budoucna zvyšoval. Stačí se podívat na záměry velkých developerů, kteří již nyní plánují významnou část své produkce vyčleňovat právě pro nájemní bydlení. To je poměrně nový fenomén, který nemá v porevoluční historií ČR obdoby,” odůvodňuje svůj odhad vývoje Jakub Kořínek, spoluzakladatel Fondu Českého Bydlení (Fondu). Mění se podle něj také přístup zájemců o bydlení a jejich chování jak ve větších městech, tak v regionech.
Meziroční pokles cen nájmů v celorepublikovém průměru sice ovlivnila Praha, naopak většina krajů zaznamenala ale meziročně růst cen nájemného. Trh se nicméně změnil i bez ohledu na covid-19. Ještě loni v lednu musel investor počítat s tím, že bude platit daň z nabytí nemovitosti ve výši čtyř procent a průměrná úroková sazba (p.a.) u hypoték byla dle dat webu hypoindex.cz téměř 2,4 procenta p.a. Nyní je ale už daň zrušena a průměrná sazba klesla ke dvěma procentům p.a. To vše podle Jakuba Kořínka trhu jednoznačně prospívá.
Letošek budou prodejní ceny ještě mírně růst, otázkou je další vývoj
“Pokud se jedná o letošní rok, očekáváme ještě stále mírný růst. Stagnace nebo pokles jsou, dle mého mínění a toho, co vidíme na trhu, jenom málo pravděpodobné. Někteří analytici předloni předpovídali pokles cen, ale nestalo se tak a ceny bytů v některých okresech meziročně narostly i o více než deset procent. Pokud by se situaci s koronavirem nepovedlo uspokojivě a definitivně vyřešit a aktuální recese by přerostla v plnohodnotnou ekonomickou krizi, je možné očekávat, že by došlo ke korekcím také na rezidenčním trhu,” upozorňuje nicméně spoluzakladatel Fondu Kořínek.
V současnosti vidí v chování Čechů dvě protichůdné tendence. Na jedné straně obavu z budoucnosti a pokles příjmů v některých sektorech, na straně druhé velké množství volných peněz a snahu je umístit do bezpečné a stabilní investice, jako jsou nemovitosti, dražby obrazů či bankovky. Tento druhý faktor bude podle Jakuba Kořínka letos převažovat, bude-li navíc posílen začátkem očkování proti covidu-19.
Vývoj ovlivní i situace kolem nového stavebního zákona, od kterého si zákonodárci slibují zrychlení výstavby a zvýšení bytové produkce. Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a klesající úrokové sazby jsou podle Jakuba Kořínka bezpochyby vzpruhou pro rezidenční trh, v realitě stoupajících cen bytů však mají pro běžného zájemce o koupi bytu pouze omezený účinek. Lze očekávat, že mnoho zájemců o koupi bytu zvolí v době nejistoty spíše vyčkávací taktiku a dočasně si zvolí právě nájemní bydlení.
Bytová produkce ani při současných rekordních cenách nedokáže uspokojit výrazně větší poptávku, míní manažer zakladatelů Fondu David Fogad. “Kromě Prahy očekáváme silnou poptávku také ve většině krajských měst a dalších regionálních centrech. Obecně lze tvrdit, že největší poptávka po rezidenčních nemovitostech je tam, kde lidé mají zájem bydlet. To znamená dostatek pracovních příležitostí, dobrou občanskou vybavenost, dopravní infrastrukturu a další faktory,” dodal Fogad.
Plány Fondu Českého Bydlení pro rok 2021
Dlouhodobá investiční strategie Fondu je postavena na diverzifikaci a konzervativním přístupu. Tomu odpovídá také velikost akvizic. Ty se loni pohybovaly na úrovni desítek milionů korun. Fond uskutečnil dvě akvizice činžovních domů v Ostravě a v Mělnickém Vtelnu ve Středočeském kraji. Aktuálně spravuje osm činžovních domů v Plzni, Liberci, Ostravě, Ústí nad Labem, Znojmě, Frýdku-Místku a Mělnickém Vtelnu. Hodnota portfolia nemovitostí činí zhruba 105 milionů korun.
Jeho další plány budou směřovat do regionů, kde zatím nepůsobí. Jde o Vysočinu, Jihočeský kraj, Olomoucký kraj nebo Hradec Králové a okolí. Chce ale zároveň posilovat v Moravskoslezském kraji nebo v severních Čechách. Profilově se vždy bude jednat o činžovní domy. Fond má zájem jak o starší a udržovanou zástavbu, tak o novostavby. V roce 2019 zvýšil čisté obchodní jmění Fondu o 273,47 %, za rok 2020 počítá i přes omezení a komplikace spojené s pandemií s růstem na úrovni několika desítek procent.
O Fondu
Fond byl založen v roce 2018. Investuje skrz své dceřiné společnosti do rezidenčních nemovitostí s nájemním výnosem alespoň 6 % p.a. (v závislosti na lokalitě a kvalitě nemovitosti). V roce 2019 dosáhl zhodnocení 7,58 % a je zařazen mezi TOP realitní fondy ČR. Zakladateli Fondu jsou zkušení investoři Tomáš Novák a Jakub Kořínek a renomovaný advokát Jan Holásek. Fond identifikuje regiony s optimálním poměrem mezi cenou nemovitostí, nájemním výnosem a lokálními ekonomickými specifiky. Vytváří efektivní infrastrukturu ke správě nemovitostí, zajišťující kontakt s nájemníky, výběr nájemného a průběžnou údržbu. Díky lokální znalosti vybraných regionů umožní vyhledat nejlepší investiční příležitosti v dané oblasti včetně těch, které nejsou běžně inzerovány.
Disclaimer
Fond českého bydlení SICAV, a.s. je fondem kvalifikovaných investorů dle zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, jeho akcionářem se může stát výhradně kvalifikovaný investor dle §272 tohoto zákona. Správce upozorňuje investory, že hodnota investice do fondu může klesat i stoupat a návratnost původně investované částky není zaručena. Výkonnost fondu v předchozích obdobích nezaručuje stejnou nebo vyšší výkonnost v budoucnu.
Zdroj/foto: Owner & PR Consultant/Ilustrativní foto (www.pexels.com)
