Novela procesních předpisů spolu odkladem nájemného ohrožují fungování bytových družstev a SVJ

Koncem dubna byla prezidentem podepsána novela zákona, která má zmírnit dopady pandemických opatření. Jedním z kroků je zákaz vypovědět nájemce z nájmu bytu, pokud v důsledku epidemie koronaviru nezvládá platit nájemné. U bytových družstev se nejedná přímo o nájemné ve smyslu uvedeného zákona, ale o platby nákladů a záloh na tyto náklady, které musí být družstvem hrazeny.^[1] Přesto bytová družstva začínají evidovat žádosti o odklad, a obávají se komplikací při jejich fungování a nárůstu dlužných pohledávek.

Rozhodná doba, kdy může dojít k prodlení platby nájemného je od 12. března do dne následujícího po dni skončení opatření, nejpozději však do 30. června 2020. Dlužné za nájemné pak bude muset být uhrazeno do konce letošního roku. Nájemce je povinen se obrátit na příslušný úřad práce, který mu má vystavit potvrzení, jenž zašle svému pronajímateli jako doložení splnění zákonných podmínek.

Novela má svá rizika

„Přestože se má zákon o odkladu plateb týkat tržního nájemného, někteří jej chápou jako signál pro neplacení nákladového nájemného, aniž by domysleli důsledky – jak pro sebe, tak pro své sousedy. Řada bytových družstev nevytváří dostatečné rezervy, a tak by se v situaci, kdy by v bytovém družstvu přestala polovina členů platit nájemné, mohla dostat do potíží v oblasti zajištění služeb, údržby apod.,” upozorňuje Jan Vysloužil, předseda Svazu českých a moravských bytových družstev.

Nárůst nesplacených pohledávek

Vymáhání plateb komplikovalo fungování bytových družstev již dříve, takže jsou někteří obyvatelé domů nuceni doplácet dluhy za své sousedy. Vzhledem k přijatým opatřením lze očekávat růst počtu dlužníků i navyšování jejich dluhů. Svaz českých a moravských bytových družstev očekává, že by se problémy mohly objevit již v následujících měsících.

„S odkladem plateb nájemného byly schváleny i změny insolvenčního řízení a exekucí, a to ve prospěch dlužníků. Je vysoce pravděpodobné, že družstva vymohou ještě méně dlužných částek, než tomu bylo v minulosti,”  upozorňuje Jan Vysloužil. Zároveň se bytová družstva obávají, že situaci může dále zhoršit případný nárůst nezaměstnanosti.

15.4.2020: Novela občanského zákoníku usnadní společné fungování družstev a vlastníků

Vystěhování dlužníka může trvat roky

Novela občanského soudního řádu navíc zvýšila hranice dluhu, a to z třiceti tisíc na sto tisíc, do které nelze iniciovat nucenou dražbu bytu, přičemž vymáhané dluhy za užívání bytů tuto částku většinou nepřesahují.

„Většina těchto dlužníků nemá jiný zpeněžitelný majetek než byt, nebo družstevní podíl s právem nájmu družstevního bytu. Soudně vymahatelný dluh pak může v tomto případě dlužník vytvořit až za dva roky,” říká Jan Vysloužil. Několik dalších let pak může trvat, než se podaří uzavřít soudní jednání, a dát byt do dražby.

S délkou doby, po kterou trvá dluh, roste riziko, že dlužník bude mít víc věřitelů a bude nakonec vymoženo méně. Pokud dojde k dražbě, má SVJ přednostní právo pouze na deset procent z jejího výtěžku. Bytové družstvo žádnou přednost při uspokojování věřitelů při nuceném prodeji družstevního podílu nemá.

„Už dlouho upozorňujeme na obtížné vymáhání pohledávek, kdy je bytové družstvo v poslední skupině věřitelů a pohledávky zůstávají neuspokojeny u těch členů, kteří mají více věřitelů,” dodává Jan Vysloužil.

O Svazu českých a moravských bytových družstev

Svaz je zájmovým sdružením bytových družstev s působností v celé České republice. Současnou podobu nabyl v roce 1969 a navázal na předválečné tradice bytového družstevnictví u nás. Jeho členskými organizacemi jsou bytová družstva, a to jak ta, která vznikla v poválečném období, tak i ta, která vyvíjela svoji činnost zejména při výstavbě bytů již před první světovou válkou.

Svaz českých a moravských bytových družstev je organizací, která zastupuje členská družstva v jednáních s vládou, Parlamentem ČR a dalšími státními i nestátními orgány a organizacemi. Je členem mezinárodních družstevních organizací a udržuje styky se zahraničními institucemi obdobného typu.

^[1] Mezi tyto platby patří splátky úvěrů, náklady na údržbu, opravy a revize včetně výtahů, rozvodů vody, elektřiny, plynu, antén, protipožárních zařízení, náklady na pojištění, platby daně z nemovitostí, správní náklady účetní, právní, technické a administrativní povahy, často i příspěvek na správu domu a pozemku do SVJ, neboť bytová družstva bývají členy SVJ apod.

Zdroj/foto: Communication Lab/Ilustrativní foto (www.pixabay.com, www.pexels.com)