Vyhlídky hotelových investic v regionu CEE jsou nyní nejisté, i když loni dosáhly rekordních hodnot

Nejnovější zpráva o hotelové investiční scéně v šesti zemích regionu CEE6* ukazuje, že v roce 2019 jejich trhy rychle doháněly své západní sousedy, a to jak v objemu investic, tak z hlediska komplexnosti. Druhá výroční zpráva publikovaná realitněporadenskou společností Cushman & Wakefield a mezinárodní advokátní kanceláří CMS analyzuje hlavní investiční trendy napříč jednotlivými státy regionu a mapuje různé inovativní postupy, které v posledních letech zdejší hotelové odvětví formovaly.

• V uplynulých pěti letech (2015–2019) se v regionu CEE uskutečnily hotelové transakce v hodnotě 4,2 miliardy eur, což tvoří téměř polovinu celkového objemu posledních 20 let (9,4 miliardy eur).
• Magnetem pro investice zůstala i nadále hlavní města, v nichž proběhlo 72 procent transakcí realizovaných v regionu mezi lety 2015 až 2019.
• Hotelový průmysl v regionu dosáhl vrcholu v roce 2019, kdy investice dosáhly rekordní 1,4 miliardy eur. Nového majitele loni získalo 55 hotelů s více než 10 000 pokoji.
• Průměrný objem transakce v roce 2019 činil 31 milionů eur, s průměrnou cenou za pokoj cca 142 000 eur.
• V posledních letech v regionu rostla diverzita investorů, ale loni 84 procent z celkového objemu tvořili investoři z Evropy.
• Nejrušnějším místem regionu zůstala Česká republika, kde se v roce 2019 realizovaly investice v hodnotě 620,4 milionu eur a dosáhl 43procentní podíl na trhu CEE6*. Také investiční scéna v Bulharsku a Rumunsku zaznamenala masivní nárůst: trhy meziročně vzrostly o 490 procent a 212 procent.
• Nejoblíbenější byly loni u investorů hotely vyšší střední třídy a hotely luxusní, které společně byly předmětem 42 procent z celkového objemu transakcí.
• V roce 2019 byla největší transakcí uskutečněnou v regionu CEE akvizice hotelu InterContinental Prague v hodnotě 225 milionů eur.
• Pro rok 2020 se původně očekávaly transakce v hodnotě téměř 2 miliardy eur, a to díky několika větším transakcím rozjednaným po celém regionu. Pravděpodobnost, že se tyto transakce uskutečnění, však v důsledku pandemie COVID-19 bohužel značně klesá.

Hotelové odvětví dosáhlo vrcholu v roce 2019

V roce 2019 dosáhla transakční aktivita v regionu CEE historického maxima 1,4 miliardy eur.

Původní scénář pro rok 2020 očekával růst trhu, a to díky řadě významných transakcí, které byly k začátku roku v různých stádiích jednání. S ohledem na bezprecedentní situaci okolo pandemie COVID-19, která se neustále vyvíjí, je však stále obtížnější predikovat vývoj investic pro rok 2020.

 Z aktuální zprávy vyplývá, že hlavní motivací investic v roce 2019 byly vyšší výnosy, jež region vykazoval oproti mnohým zavedeným trhům západní Evropy, v kombinaci s dlouhodobým růstovým potenciálem. Nejvyšší výnosy v rámci CEE6 ve výši 7 až 7,5 procenta si připsaly hotely v Sofii a Bukurešti; v Praze, Budapešti a Varšavě dosahovaly výnosy 5 až 6 procent. Ačkoliv úroveň výnosů se pomalu přibližovala hodnotám zaznamenaným v západní Evropě, mezi předními městy CEE a jejich blízkými západními sousedy, jako jsou například Vídeň nebo Berlín, byl stále rozdíl cca 50 až 100 bazických bodů.

Na místní úrovni byla hnacím motorem investic také jedinečná specifika zemí regionu CEE6, jako například masivní komerční výstavba ve Varšavě nebo snížení sazby DPH pro hotelové ubytování v Maďarsku a na Slovensku.

„V posledních pěti letech jsme byli svědky bezprecedentního růstu napříč celým sektorem,“ říká Lukáš Hejduk, partner CMS a vedoucí týmu pro oblast hotelového a rekreačního průmyslu v regionu CEE.

„V roce 2019 dosáhl objem transakcí historicky vůbec nejvyšší úrovně a naše očekávání pro rok 2020 byla ještě nadějnější. Tento optimismus bohužel významně zchladilo celosvětové propuknutí pandemie COVID-19, která vystavuje turistické odvětví i celosvětovou ekonomiku neustále rostoucímu tlaku. Nyní se nacházíme v situaci, kdy je čím dál obtížnější předpovídat plný dopad současné situace na hotelové odvětví v celém regionu CEE.“

Rostoucí diverzita kupujících

 Ze zprávy vyplývá, že mezi investory na trhu CEE dominovali v roce 2019 ti z Evropy, kteří pokryli 84 procent z celkového objemu hotelových transakcí. Region nicméně zaznamenal i rostoucí zájem investorů z Izraele či Jižní Korey.

V regionu rostla také konkurence mezi investory, přičemž vedle schopnosti nabídnout agresivní cenu byly dvěma stále významnějšími transakčními faktory zejména flexibilita a schopnost rychle reagovat. Největší podíl kupujících v roce 2019 zaujímali soukromí investoři, zpravidla o něco pohotovější než investiční firmy a veřejné společnosti, kteří pokryli 43 procent z celkového objemu investic (620 milionů eur).

Měnící se povaha provozovatelských struktur

Ještě donedávna zůstávala dostupnost různých provozovatelských modelů v regionu CEE v porovnání se západní Evropou omezená, protože operátoři velkých hotelových značek zde váhali podepsat nájemní smlouvy a nezávislí operátoři, kteří jsou většinou více otevřeni nájemním smlouvám, také nebyli v regionu moc aktivní. Tento stav se v posledních letech začal díky rostoucí popularitě trhů CEE měnit.

Z reportu také vyplývá, že za změnami v provozovatelských strukturách hotelů je i kreativní snaha kupujících udržet přijatelnou návratnost investic navzdory rostoucím cenám a také potřeba regulovat riziko spojené s rostoucí nejistotou ohledně budoucího vývoje trhu. To společně s rostoucí konkurencí mezi operátory vede k různým hybridním provozovatelským strukturám, které nabývají na komplexnosti a intenzitě.

„V posledních letech sledujeme stále větší stírání hranic mezi jednotlivými provozovatelskými strukturami, ať už jde o nájemní smlouvy s variabilní složkou nájemného, nebo manažerské smlouvy o provozovaní hotelu, ale se zárukami minimálních příjmů,“ říká Frédéric Le Fichoux, partner a vedoucí hotelových transakcí v kontinentální Evropě ve společnosti Cushman & Wakefield.

„Jednotliví účastníci musejí být kreativní, aby transakce měly smysl, což s sebou přináší rostoucí komplexnost a sofistikovanost. Vyžaduje to také rozsáhlé zkušenosti a detailní znalost tohoto dynamicky se vyvíjejícího sektoru. Tyto předpoklady budou v budoucnu hrát ještě významnější roli, zvlášť pokud vezmeme v úvahu šok způsobený propuknutím pandemie COVID-19. Rozhodně bude větší tlak na vytváření flexibilních provozovatelských struktur, které umožní přizpůsobit se i neočekávaným situacím.“

Výhled do budoucna

Kvůli pandemii COVID-19 byla řada transakcí, které měly být uzavřeny v roce 2020, k aktuálnímu datu pozastavena. Několik transakcí v celkovém objemu cca 297 milionů eur zahrnujících šest nemovitostí především v Budapešti se však podařilo realizovat ještě začátkem roku a stále existují někteří investoři, kteří jsou odhodláni v akvizičním procesu dále pokračovat.

Probíhající pandemie hotelový průmysl v regionu CEE v roce 2020 bezpochyby zásadně ovlivní. Masivní objem investic zaznamenaný v roce 2019 však dokládá míru aktivity, kterou je region schopen vyvinout a které snad bude po zažehnání současné krize a zotavení sektoru v regionu CEE6 znovu možné dosáhnout.

Zdroj/foto: Cushman & Wakefield, s.r.o./Titulní ilustrativní foto (www.pexels.com)