Sklady ve střední Evropě zažívají boom. Rekordní výstavba a hlad po průmyslových nemovitostech ze strany nájemců definují region. Růst je zatím udržitelný. Stavět se bude dál.

V roce 2017 se postavilo ve středovýchodní Evropě nejvíce průmyslových ploch v historii, přes 3,7 milionu m². Jedná se o 68% nárůst oproti roku 2016 a o 55% nárůst dosavadního rekordu z roku 2007 (o 1,2 milionu m² více). Celková plocha průmyslových prostor v regionu se tím zvětšila o 17 %. Vyplývá to z průzkumu společnosti Cushman & Wakefield, která trh průmyslových nemovitostí v České republice, Slovensku, Polsku, Maďarsku a Rumunsku dlouhodobě sleduje.

Rekordně vysokých hodnot dosáhla i průměrná obsazenost, která se vyšplhala na 95,1 %. Poptávka je tak větší než kdy dřív a nové přírůstky nemají problém najít svého nájemce ještě před či v době výstavby. V roce 2017 se pronajalo historicky nejvíce průmyslových ploch ve střední a východní Evropě, celkem 6,7 milionu m², což je o 1 milion více než loni.

„Přesto, že se v regionu staví v nevídané míře a středoevropský region se se svým strmým tempem růstu blíží svému maximu, zásadního zlomu se neobáváme. Rekordní hodnoty se v mnoha ohledech blíží či dokonce předčily předkrizová léta, avšak jeden zásadní ukazatel klesá, a to je neobsazenost. Nabídka potkává poptávku, a v tomto směru je současný trh, i přes jeho zdánlivé přehřátí, mnohem zdravější,“ říká Ferdinand Hlobil, partner a vedoucí týmu pronájmu průmyslových ploch ve střední a východní Evropě.

Pronájmy 

Z celkových 6,7 milionu m² pronajatých ploch pochází přes 4 miliony m² z Polska, zdaleka nejaktivnější země z hlediska transakcí. Jedná se rovněž o polský rekord. V České republice se pronajalo 1,3 milionu m². Z dlouhodobého hlediska se jedná o vysoké číslo, které se stabilně opakuje s nevelkými rozdíly od roku 2013 (každý rok se pronajalo přes 1 milion m²). Maďarsko i Rumunsko zaznamenaly v počtu m²pronajatých ploch své rekordy. V Maďarsku se pronajalo 618 000 m², o téměř 200 000 m² více než v roce 2016; v Rumunsku 512 000 m². Na Slovensku se pronajalo 284 000 m².

„Celkové množství skladových ploch v Polsku se za poslední rok zvýšilo o 20 %. Již pátým rokem po sobě dosáhla poptávka po logistických prostorách rekordní úrovně, přičemž objem transakcí za loňský rok převýšil 4 miliony m²,“ uvedla Joanna Sinkiewicz, partnerka a vedoucí týmu pronájmu průmyslových ploch v Polsku.

Neobsazenost 

Podíl volných ploch klesl na historickou úroveň 4,9 %, a to navzdory rekordní výstavbě. Odráží to tak dobrý stav středoevropských ekonomik. Čím je tento ukazatel nižší, tím jsou na tom ekonomiky daných zemí lépe.

Nová výstavba 

Polsko bylo suverénním tahounem co do objemu nové výstavby. Jeho podíl 2,3 milionů tvořil celých 63 % z nově postavených 3,7 milionu m². V Česku se postavilo 662 000 m² nových průmyslových ploch, druhý nejlepší výsledek ve střední Evropě a druhý nejlepší výsledek v české historii. Oproti roku 2016 to je o 162 000 m² více. V těsném závěsu se překvapivě umístilo Rumunsko, kde přibylo téměř půl milionu nové průmyslové výstavby. Jedná se o jednoznačný rekord, který převýšil ten z roku 2016 o zhruba 100 000 m². V Maďarsku a na Slovensku se postavilo zhruba shodně, 120 000 m² nových průmyslových ploch.

„Polsko se stalo jednoznačným vítězem co do využití pokrizového ekonomického boomu. Po něm nejvíce benefitovala Česká republika a následně Rumunsko. Maďarsko a Slovensko zcela nevyužilo příležitosti z počátku minule dekády, a obě země opět nabraly tempo v posledních dvou letech,“ říká Ferdinand Hlobil.

Investice 

Investice do průmyslových nemovitostí činily v roce 2017 2,2 miliardy EUR, 19 % z celkového investičního objemu do komerčních nemovitostí ve střední a východní Evropě.

Výhled 

Podle společnosti Cushman & Wakefield bude rok 2018 opět silný a to jak z pohledu nové výstavby, tak i kontinuálně silné poptávky. Střední a východní Evropa těží stále z nižších mzdových nákladů a výborné lokace v rámci Evropy. Změny ve struktuře retailu, tedy další expanze e-komerce, rovněž podpoří další růst poptávky po průmyslových nemovitostech. Developeři tak budou kontinuálně stavět dál ve velkým objemech.

Konkrétně v Česku rozvoji trhu napomáhá i otevření nových lokalit, a to především v severních Čechách, jmenovitě lokalit Cheb, Chomutov, Teplice, a podél dálnice D8. Všechny tyto lokality těží z napojení a blízkosti Německa. V Polsku patří mezi hlavní motory pro rok 2018 výrazný růst HDP o 3,8 %, další investice do infrastruktury a již zmínění globální trend expandujícího elektronického obchodování. Nové projekty se budou objevovat nejen na hlavních trzích jako je Varšava, Horní Slezsko či centrální Polsko, ale také ve městech střední velikosti, kde jsou dostupnější pracovní síly.

I přes velmi úspěšné období posledních let střední Evropa (včetně Rumunska) sice nepředstihla Německo v celkových metrech moderních průmyslových ploch, ale vzhledem k velmi nízké nepronajatosti a silné poptávce ze strany nájemců je stále znatelný velký potenciál dalšího růstu v celém regionu.

Nejvýznamnější transakce za rok 2017: 

Polsko: 

Panattoni; Park: Panattoni Park Stryków II; Sonoco, 18 300 m²

P3, P3 Piotrków, FM Logistic NIVEA, 18 200 m² 

MLP Group, Park: MLP Pruszków II, Avery Dennison, 13 300 m²

Česká republika: 

Panattoni, Panattoni Park Plzeň West, Sony DADC, 25 000 m²

Prologis, Prologis Park Prague Rudná, VAFO, 23 710 m² 

CTP, CTPark Teplice, PRO:DIRECT, 12 502 m²

CTP, CTPark Brno, FEI, 12 146 m² 

Maďarsko: 

Prologis, Prologis Park Budapest – Gyál, důvěrný klient, 23 000 m²

Slovensko: 

Park- Log Center Nové Mesto nad Váhom, Hellsa Slovakia Front Lightning, 5 000 m²

Zdroj/foto: Cushman & Wakefield, s.r.o.